Для ведення бізнесу найчастіше підприємцям часто цікава оренда комерційного приміщення у Львові, оскільки це дозволяє без великих стартових витрат відкрити свою справу.
Найкраще для оренди підійде нежитлова площа, призначена для комерційної діяльності. У житлових приміщеннях можна організувати бізнес, але така можливість є лише фізичні особи — самозайняті та індивідуальні підприємці. При цьому важливо, щоб ви не порушували прав та інтересів інших громадян, а також не розміщували на такій території виробництво.
Отже, ви знайшли потрібне приміщення і вирішили укласти договір оренди. Для початку рекомендуємо запитати документи у орендодавця .
Перевірте документи
Впевніться у праві власності орендодавця на те приміщення, яке він вам передає. Зробити це можна, замовивши витяг з Єдиного державного реєстру нерухомості. Це допоможе переконатися, що приміщення не перебуває у заставі чи під арештом. Також запитайте у орендодавця:
- документ, виходячи з якого він має об’єктом (договір купівлі-продажу, договір оренди тощо);
- паспорт БТІ та кадастровий паспорт на приміщення.
Ознайомтеся із суттєвими умовами договору
Важливо звернути увагу на суттєві умови: предмет угоди, дату, місце її укладання та термін дії, ціну, реквізити сторін. Якщо якогось із зазначених пунктів у договорі не буде, то він може бути визнаний недійсним.
Предмет та об’єкт договору
Важливо відрізняти предмет та об’єкт договору оренди.
Предметом будуть виступати ваші взаємини з орендодавцем – зобов’язання сторін щодо передачі майна, його застосування, а також внесення плати за користування майном.
Об’єкт — це майно, яке здається в оренду. Тому дуже важливо, щоб у договорі було максимально докладно прописано його характеристики, інакше угода вважається не укладеною. До таких критеріїв належать кадастровий номер, адреса, площа, кількість кімнат та інші параметри приміщення, які є у виписці з реєстру нерухомого майна. Краще, якщо до договору оренди ви попросите орендодавця копію кадастрового паспорта об’єкта.
Варто звернути увагу, що складові частини приміщення не можуть бути об’єктом оренди. Як показала судова практика не може бути укладений договір оренди стіни або кута в торговому залі.
Термін дії договору
Період дії договору оренди встановлюється за згодою сторін. Важливо враховувати, що якщо ви укладаєте угоду терміном більше одного року, то вона підлягає державній реєстрації. Починає діяти такий договір лише після проведення цієї процедури.
Термін дії домовленостей потрібно встановлювати у вигляді календарної дати або періодом часу у роках, місяцях, тижнях, днях, годинах.
Зверніть увагу, що якщо вказаний термін дії минув, але ви продовжуєте користуватися майном і орендар не заперечує, то угода вважається автоматично поновленою на тих же умовах на невизначений термін. А це означає, що припинитися такий договір може за бажанням будь-якої зі сторін, тільки потрібно за три місяці попередити контрагента, якщо в документі не вказано інших умов.
Ціна, орендна плата
У договорі обов’язково потрібно вказати порядок та термін оплати. Є кілька видів платежів, передбачених законом:
- певна сума, яку можна як періодично вносити, так і віддати одноразово;
- частка доходу, одержаного під час користування майном;
- надання послуг орендарю;
- Витрати поліпшення майна.
Крім орендної суми, орендар оплачує комунальні послуги, що надаються йому: електрика, газ, воду та інше. Такі витрати можуть бути включені до орендної плати або залишаться у вигляді додаткового пункту — який би варіант ви не обрали, його краще відобразити у договорі.
Зверніть увагу, що орендодавець не має права в односторонньому порядку змінювати вартість оренди. Якщо у вас не прописані в договорі інші терміни перегляду орендної плати, то вона може змінюватися за згодою сторін не частіше одного разу на рік.
Зверніть увагу на несуттєві, але важливі пункти договору
- Пропишіть розмір податку на додану вартість, щоб уникнути можливих суперечок. Здача в оренду майна – операція, що оподатковується ПДВ. Платником податку виступає орендодавець. За загальним правилом орендар отримує рахунок-фактуру, де суму ПДВ виведено окремим рядком. Якщо орендодавець не є платником ПДВ, запитайте у нього документ, що підтверджує, і внесіть це в договір.
- Пропишіть можливість та порядок здійснення орендарем невіддільних покращень майна. Краще передбачте відшкодування коштів, якщо збираєтеся робити ремонт за свій рахунок.
- Пропишіть порядок узгодження з власником об’єкта перебудови та перепланування. Перепланування — це конструктивні зміни приміщення, які обов’язково потрібно вносити в технічну документацію. Наприклад, перенесення стін та зміна входів. А ось перебудови несуть зміни інженерних систем: сантехніки, опалювальних приладів тощо. Найчастіше з перебудовою стикаються перукарні.
- Позначте можливість передачі майна у суборенду чи його відсутність.
- Пропишіть порядок доступу до приміщення. Зазвичай спірні моменти настають у разі виникнення заборгованості з орендної плати, тому краще заздалегідь прописати, що відбуватиметься у разі. Наприклад, орендарю буде закрито доступ до приміщення, при цьому його майну буде забезпечено безпеку.
- Можливість встановлення рекламних конструкцій на зовнішніх стінах та інших елементах будівлі.
- Порядок дострокового розірвання. Важливо переконати орендодавця включити в договір ваше право на розірвання угоди, крім випадків, зазначених законом, інакше вам доведеться сплачувати орендну плату до закінчення договору. Також ви можете наполягти на тому, щоб список причин , з яких орендодавець може розірвати угоду згідно із законом, не збільшувався. У цьому пункті зверніть увагу на штрафи та санкції з обох сторін.
- Краще підписувати акт прийому-передачі майна у момент його отримання та відчуження.